Overschot studentenkamers Tilburg dreigt

Deze maand werden 705 kamers en studio’s in Talent Square opgeleverd, dit najaar volgen 264 studio’s in Pax. En dan is er in augustus ook nog eens een vergunning afgegeven voor de komst van 179 studio’s aan de Noordhoekring. In Tilburg is een sprint ingezet als het gaat om studentenhuisvesting. Leegstand van oudere kamers en van studentenkamers buiten de ringbanen dreigt.

‘Kamer vrij, 18 vierkante meter, 275 euro. Vlakbij centrum.’ Op het prikbord bij de mensa hangt dit briefje. Eronder acht kleine afscheurstrookjes met telefoonnummer. Er is er slechts één afgescheurd. Niet vreemd, de concurrentie is groot. Er hangen nog acht andere vergelijkbare oproepen op het bord.

Terwijl studenten in Amsterdam en Utrecht zich suf zoeken naar een betaalbare kamer is er in Tilburg keuze genoeg. Studenten die een kamer zoeken en niet al te kieskeurig zijn over de locatie, kunnen morgen de sleutel krijgen.

Een jaar of tien geleden was de situatie anders. Nog steeds geen Amsterdamse toestanden, maar je moest bijna een jaar wachten op een betaalbare studentenkamer. De nood was zo hoog dat in 2004 oude asielzoekerswoningen bij Stappegoor werden omgebouwd tot studentenkamers. Prognoses en behoeften werden in kaart gebracht, afspraken tussen gemeente, onderwijsinstellingen en studenten gemaakt. Een taskforce studentenhuisvesting komt nu eens per jaar bij elkaar. Het aanbod wordt vergeleken met de behoefte. Zo ontstonden de bouwplannen voor Pax en Talent Square.

Die twee panden (bijna duizend kamers in totaal) worden nu tegelijkertijd opgeleverd. Tegelijkertijd ligt de koopsector op haar gat, waardoor ook veel particulieren kamers proberen te slijten aan studenten. En dan zijn er nog commerciële partijen die grote plannen hebben… Leegstand lijkt onvermijdelijk, maar de diverse verhuurders zien het voor hun eigen toko rooskleurig in. Er zou animo genoeg zijn, vooral voor de luxere kamers/studio’s met eigen keuken en badkamer. De huur ligt dan wel wat hoger, maar als zo’n studio een eigen voordeur heeft, kun je als student huurtoeslag krijgen. Dan woon je soms nog goedkoper dan in een kleine kamer van 12 vierkante meter met vieze gedeelde keuken en altijd bezette badkamer, zo geven ze aan.

Huisjesmelkers
Berend de Vries is als wethouder verantwoordelijk voor de studentenwoningen in de stad. Hij erkent dat het aanbod aan studentenhuisvesting –door Pax en Talent Square- momenteel groot is. Een overschot dreigt. “Dat vinden we ook niet erg. Er zijn kamers waarbij je vraagtekens kunt zetten bij de kwaliteit of de betaalbaarheid. Lekkages, verloederd, duur. De huisjesmelkers die deze kamers verhuren zullen wel voelen dat er nieuwe kamers bij komen. Studenten krijgen meer keuzemogelijkheden.”

De Vries verwijst naar de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting, die in 2012 is opgesteld in opdracht van het ministerie van Onderwijs en Kences (Kenniscentrum Studentenhuisvesting). Volgens de monitor studeren er in 2020 in Tilburg bijna 27.000 studenten. Er zijn 880 extra studentenkamers nodig, iets wat met de oplevering van de nieuwe panden dus is gerealiseerd. De wethouder: “Bij onze berekeningen gaan we er verder vanuit dat de helft van het benodigde aanbod door de particuliere markt wordt opgepikt. De andere helft nemen de corporaties voor hun rekening.”

Dit voorjaar veranderde de gemeente Tilburg de regels voor kamerverhuur in de wijken. Het aantal gebieden met concentraties van kamerverhuurpanden neemt toe en de leefbaarheid van buurten neemt hierdoor af, menen de bestuurders. In de oude verordening voor kamerverhuur waren gebieden aangewezen waar nieuwe kamerverhuur niet was toegestaan, omdat er al te veel studentenhuizen waren. Voor andere delen van de stad waren er echter geen beperkingen. Het afstandscriterium ligt voortaan bij eengezinswoningen op 25 meter, vanaf de gevel van het pand. Als er binnen die afstand al een ander studentenhuis is, wordt een verzoek geweigerd. De Vries: “We gaan nu dus van geval tot geval toetsen of de spreiding voldoende is. Studenten moeten in de wijk kunnen wonen, maar we willen de druk op de leefbaarheid niet te hoog maken.”

Pax
Studenten die hartje centrum willen wonen, kunnen terecht in Pax, aan de achterkant van het Pieter Vreedeplein. Pax bestaat uit 264 studio’s, verdeeld over drie gebouwen. Het eerste pand met 52 zelfstandige kamers is in augustus j.l. opgeleverd. Volgens Teun Giljamse, manager studentenhuisvesting bij Wonen Breburg, is de animo overweldigend. “We hebben een  Facebookpagina voor Pax gemaakt, waarop we tijdens de bouw informatie verstrekten. Die pagina had 400 likes. We hebben daar ook gemeld wanneer de verhuur via het reserveringssysteem zou starten. Binnen anderhalf uur was de oplevering van de eerste fase (52 studio’s) drie keer overtekend. We waren wel bang voor kannibalisme. We hielden er rekening mee dat studenten uit hun oude kamer zouden vertrekken en dat daar leegstand zou komen. Maar tot nu toe is daar geen sprake van, misschien wel in de volgende fases.”

WonenBreburg is de grootste aanbieder van studentaccommodatie in Tilburg. In totaal gaat het om 2700 kamers, duizend meer dan vijf jaar geleden. Zo werd in 2010 het appartementencomplex Intermezzo opgeleverd met 422 studentenwoningen. Daarnaast zijn de sloopplannen voor de Verberneflats (422 kamers) in de ijskast gezet en op kamers in de Beukenflat (350 kamers) kunnen sinds 2012 alleen studenten reageren. Meer dan de helft van die flat is nu verhuurd aan studenten.

Giljamse over de toekomst: “Demografisch gezien blijft het aantal studenten groeien. Ik denk niet dat de eventuele afschaffing van de basisbeurs effect zal hebben. Er is door de jaren heen al het nodige veranderd, onder meer door de komst van de OV-kaart en de tempobeurs. Het aantal studenten dat een kamer zoekt is ondanks deze maatregelen blijven groeien. Door de toename van studentenkamers zal de duurste huisvesting in de toekomst misschien lastig te verhuren zijn… Als corporatie hebben we daar geen last van, wij zijn op die markt niet actief. Bovendien, bij WonenBreburg staan ruim 40.000 mensen ingeschreven. Er zijn genoeg werkende jongeren die huisvesting zoeken. Als we de studio’s niet vol krijgen met studenten, kunnen we desnoods besluiten ze op termijn ook aan andere mensen te verhuren. Op dit moment is dat in elk geval niet aan de orde.”

Talent Square
Vergelijkbare positieve geluiden hoor je bij Talent Square, een wooncampus voor internationale studenten en expats vlakbij het station. De 455 studio’s en 250 kamers werden werden in augustus opgeleverd. Inmiddels zitten alle studio’s en kamers vol. Woordvoerder Marleen Wickering: “Er is zelfs een wachtlijst voor de studio’s waar bijna honderd mensen op staan. De goedkoopste studio’s gingen het eerste weg, daarna de duurdere. 75 procent van de studio’s is bewoond door Nederlandse studenten, de rest door internationale. Die hadden vooral belangstelling voor de ingerichte kamers.”

Noordhoekring
Een van de grootste particuliere aanbieders van studenthuisvesting in Tilburg (bijna duizend studentenkamers) is Stuworld van vastgoedondernemer Bas van de Ven. Hij kreeg in augustus een vergunning voor de bouw van 170 studentenwoningen aan de Noordhoekring. Het gaat om studio’s van 26 vierkante meter met eigen keuken en badkamer. Sommige kamers hebben een eigen balkon, ook komt er een gezamenlijk dakterras van 1500 vierkante meter. In de zomer van 2013 moet het pand worden opgeleverd. Hoewel de ondernemer zich met het pand aan de Noordhoekring wel richt op studenten.

Van de Ven verwacht dat er door de nieuwe panden in de binnenstad leegstand zal ontstaan buiten de Tilburgse ringbanen. “Nederlandse studenten willen vlakbij het centrum wonen, internationale studenten vlakbij de universiteit. Woningen buiten de ring komen straks leeg te staan. Dat geldt ook voor kamers bij hospita’s en kleine kamers die duur of slecht onderhouden zijn.”