Zo ontstond de malaise op de huizenmarkt

Het leverde op de universiteit gefronste wenkbrauwen op: de aankondiging van de gemeente dat eengezinswoningen binnen de ring niet meer mogen worden omgebouwd tot kamers en studio’s. Met het ‘verhokkingsverbod’ wil de gemeente voorkomen dat huizen voor starters onbetaalbaar worden. Maar, zo werpt de universiteit tegen: op deze manier gaat dat ten koste van de huisvesting van studenten. Want ook studentenkamers zijn over het algemeen moeilijk aan te slepen. De situatie lijkt tekenend te zijn voor de toestand van de volkshuisvesting in Nederland.

In Tilburg werd door het ‘verhokkingsverbod’ een probleem zichtbaar dat in het hele land speelt. Er zijn te weinig woningen. Maar hoe is de situatie zo penibel geworden? Univers vroeg het aan Stefan Cloudt, die aan Tilburg University onderzoek verricht naar woningcorporaties.

“Tot halverwege de jaren 90 waren woningcorporaties een soort uitvoeringsorganisaties van de rijksoverheid”, aldus Cloudt. “Daarna zijn die banden los geknipt en zijn het autonome organisaties geworden die zelf hun eigen missie zijn gaan bepalen. Aanvankelijk deden ze dat redelijk braaf en na de eeuwwisseling werden die organisaties ondernemender, zoals ook was bedoeld, en gingen ze hun volkshuisvestigende taak breder opvatten.”

“Denk daarbij aan het realiseren van vastgoed voor cultuur- en zorginstellingen,” zegt Cloudt, “en aan het bouwen van woningen voor mensen met hogere inkomens. Terwijl ze juist oorspronkelijk in het leven zijn geroepen voor mensen die niet in hun eigen woonbehoefte kunnen voorzien.”

Sommige corporaties gingen hun taak vervolgens wel erg breed opvatten. “Een aantal corporaties maakte het te bont. Dat zette de politiek ertoe aan een nieuwe Woningwet te introduceren. Die kwam er in 2015 en stelde een flinke beperking aan die activiteiten van corporaties. Het rijk gaf met die nieuwe wet een veel grotere rol aan de lokale vastgoedmarkt.”

Beperkte rol

De lokale vastgoedmarkt heeft die rol echter maar zeer beperkt opgepakt, meent de onderzoeker. “Dat is gewoon niet gebeurd. Maar sinds die Woningwet werd aangenomen, wordt de speelruimte voor corporaties almaar kleiner. Er is namelijk ook een forse financiële beperking gekomen in de vorm van de verhuurdersheffing.”

De verhuurdersverheffing is eigenlijk een ordinaire belasting op de activiteiten van corporaties, legt Cloudt uit. “Sinds invoering ervan is door corporaties 10 miljard euro betaald: dat scheelt al snel 100.000 sociale huurwoningen, laat onderzoek zien. De corporatiesector heeft recent ook onderzoek laten doen naar opgaven en middelen. En daaruit komt dat in grote delen van het land de opgaven veel groter zijn dan de financiële mogelijkheden van de corporaties.”

Terwijl er met de verhuurdersheffing paal en perk werd gesteld aan de inkomsten van de corporaties, zijn de opgaven fors. “Het blijven voorzien in voldoende en betaalbare huisvesting voor wie dat zelf niet kan betalen, is altijd de basis gebleven”, vervolgt de onderzoeker. “Maar ook het verduurzamen van hun woningvoorraad werd meegegeven als doelstelling. Daarnaast hebben ze nog een taak in het huisvesten van urgente doelgroepen: vergunninghouders, mensen met een zorgbehoefte.”

Politieke keuzes

Door beperkte middelen en een fors takenpakket zijn woningbouwcorporaties gedwongen keuzes te maken aan welke van de taken prioriteit wordt gegeven. “Al vanaf de jaren ’90 maken corporaties afspraken met gemeenten waarin wordt vastgelegd wat die corporaties gaan doen. Voor welke doelgroepen ze bijvoorbeeld gaan bouwen. En daarmee is vaak ook een politieke keuze gemoeid,” zegt Cloudt.

“Dan kan je zeggen: dat is allemaal het gevolg van die woningwet en alles wat de corporaties over zichzelf hebben afgeroepen. Dat gaat wat ver. Want ook vanuit Europese regelgeving zijn de corporaties aan banden gelegd”, zegt Cloudt. “Zo zijn de mogelijkheden om voor hogere inkomens te bouwen en daarvoor ook hogere huren te vragen om zo inkomsten te genereren, ook afgenomen. Door die Europese regels tegen ‘staatssteun’ is er vanuit Brussel ook een belemmering gekomen op de activiteiten van de corporaties én nog een belemmering op hun inkomsten.”

Samenwerking

Maar ongeacht of Brussel, Den Haag, de lokale politiek, marktpartijen of corporaties zelf verantwoordelijk zijn voor de malaise op de woningmarkt, houdt Cloudt zich liever bezig met constructievere vragen: hoe kan de huidige situatie verbeterd worden?

Cloudt heeft daar zijn eigen ideeën over. “De kunst is, denk ik, om als universiteit, woningcorporatie, gemeente en marktpartijen samen te gaan zitten en te vragen: wat is er nou nodig om voldoende studentenkamers te bouwen. Dat is wat een wethouder in Maastricht heeft gedaan en dat werpt zijn vruchten af. Ook in Utrecht zie je die aanpak tot resultaten leiden. Je moet dat gesprek aangaan, je moet door samenwerking aan die vraag proberen te voldoen.”

Een dergelijke pragmatische aanpak heeft volgens Cloudt het meeste kans op succes. Al was het maar omdat in tijden van corona het moeilijk is vergezichten te schetsen. “Ik heb geen glazen bol en zeker in deze tijd is het moeilijk te zeggen wat de toekomst brengt. Wat gaat de invloed zijn van de pandemie op die woningmarkt? Gaat de vraag naar betaalbare huisvesting nog harder stijgen? Gaan we nog een economische en sociale crisis krijgen als de pandemie voorbij is? Hoe lang blijft de verhuurdersbelasting geheven worden?”

“Om een prognose voor de toekomst te kunnen maken,” zegt Cloudt, “zijn dat vragen waar je antwoord op moet hebben, en die ontbreken nu. Dus dat er licht aan het einde van de tunnel is durf ik wel te zeggen, maar hoe diep en hoe lang die tunnel nog is, dat zal zichzelf uitwijzen.”

Advertentie

Bekijk meer recent nieuws

Schrijf je in voor onze nieuwsbrief

Blijf op de hoogte. Meld je aan voor de nieuwsbrief van Univers.