Huren, niet kopen: hoe de woningmarkt door falend overheidsbeleid compleet vastloopt

Nederland zit midden in een wooncrisis die het gevolg is van jarenlang falend overheidsbeleid. Dat is de boodschap van sociaal planoloog Barend Wind. De oplossing ligt niet in domweg bijbouwen, het is volgens Wind tijd voor een systeemverandering. ‘Ik denk dat een opstand hiertegen heel goed zou zijn’.

Gek eigenlijk dat het Malieveld nooit vol staat met woningzoekers. Open een nieuwssite en het gaat over de extreem stijgende huizenprijzen, enorme tekorten aan sociale huurwoningen of over starters (en echtscheiders) die op de koop- en huurmarkt geen kans maken.

Ook sociaal planoloog Barend Wind verbaast zich erover dat Nederlanders zo tam zijn als het over dit probleem gaat. “Zijn we volgzaam of ontzettend conservatief? Dat is waartussen ik twijfel. Want, als je op een feestje bent, of op anderhalve meter op het terras zit, dan gaat het hierover. Ik denk dat een opstand hiertegen heel goed zou zijn.”

Vijf jaar geleden promoveerde Wind aan Tilburg University op onderzoek waarin hij het Nederlandse woonbeleid vergeleek met ander Europese landen. Nog steeds is hij dagelijks bezig met de huizenproblematiek, als universitair docent Sociale Planologie aan de Rijksuniversiteit Groningen en als strategisch adviseur van een Amsterdamse woningcorporatie.

Wat is er aan de hand op de woningmarkt?

“Het belangrijkste probleem is dat woningen niet betaalbaar zijn. We zijn geneigd om te zeggen dat er woningnood is en dat klopt, er is een tekort aan woningen, maar we doen dit vraagstuk te kort door alleen op die schaarste te wijzen. Ik zou zeggen: het is een wooncrisis. Want de woningen die er nu al zijn, die zijn te duur.

“Met name partijen aan de rechterkant zoals VVD en D66 richten zich erg op dat bijbouwen, een heel makkelijk frame. Er zijn te weinig woningen, vraag en aanbod komen niet bij elkaar, daardoor is de prijs te hoog. Dat is echt een foute veronderstelling. Ik hoop dat ik dat de wereld uit kan helpen. Die hoge prijzen van de bestaande woningvoorraad zijn een gevolg van jarenlang verkeerd beleid.”

Leg uit…

“Een belangrijke oorzaak van de woningnood is dat de sociale huur de afgelopen dertig jaar langzaam is uitgekleed. De woningcorporaties kregen het financieel moeilijk door maatregelen zoals de verhuurdersheffing en een verhoging van de vennootschapsbelasting, maar ook het verlagen van de inkomensgrens en het verkleinen van de doelgroep.

“Om het hoofd boven water te houden zetten ze een deel van hun woningvoorraad in de verkoop, met als gevolg dat die sector flink is gekrompen. In Amsterdam moet je ondertussen al ruim vijftien jaar wachten voor je aan de beurt bent. In andere grote steden gaat het die kant ook op.

“Vroeger kon iedereen huren bij een woningcorporatie. Wijken met veel sociale huurwoningen waren vaak redelijk gemengd. Tegenwoordig kunnen er alleen nog mensen met een heel laag inkomen terecht.”

De reden voor veel starters om liever meteen te kopen. Door de torenhoge huizenprijzen valt dat tegenwoordig niet mee. Hoe is die situatie ontstaan?

“Sinds de jaren tachtig stimuleert onze overheid het eigen woningbezit. Dat kwam overwaaien uit de Angelsaksische wereld, met als achterliggend idee dat kopers meer verantwoordelijke en betere burgers zouden zijn. Met het afsluiten van een hypotheek hebben ze immers een aandeel in het systeem.

“Het werd een groot succes. In eerste instantie waren die koopwoningen ook nog heel betaalbaar en gesubsidieerd. Een hele simpele wet laat echter zien: hoe hoger het bedrag is dat mensen kunnen lenen, hoe meer ze zullen uitgeven aan hun hypotheek. En hoe meer de prijzen zullen stijgen. Dat is precies wat er de laatste dertig jaar is gebeurd.

“Door ruimere hypotheeknormen en overheidsmaatregelen, zoals de hypotheekrenteaftrek, de belastingvrije schenking en de eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting, konden mensen steeds meer lenen. Het gevolg: de woningprijzen stegen verder en verder.”

Het vroegere ideaal van de eigen koopwoning is voor steeds meer mensen onbereikbaar?

“Klopt. Het snelst groeiende segment in de huidige Nederlandse woningmarkt is niet langer de koopsector, hoe graag de overheid dat ook heeft willen stimuleren, maar de private huursector.

“De grote groep woningbezitters die op een goed moment heeft gekocht en daardoor zeer vermogend is, ging vanwege de lage rentes op zoek naar rendement. Vastgoed wordt als een stabiele investering gezien, dus die zijn massaal op die huurwoningen gedoken.

“Woningzoekenden die geen hypotheek krijgen van 900 euro, omdat ze bijvoorbeeld geen vast contract hebben of een te laag inkomen, mogen diezelfde woning wel huren voor 1300 euro. Ook dat is het gevolg van (falend) overheidsbeleid.”

Wat bedoel je daarmee?

“We zijn nu geneigd om te denken dat de vrije sector een natuurtoestand is van de woningmarkt, maar dat is niet zo. Die vrije huursector bestaat namelijk pas sinds 1993. Daarvoor waren alle huurprijzen gereguleerd met het puntensysteem.

“Dat systeem geldt nu alleen nog voor sociale huurwoningen met een maximale huurprijs van 752 euro. Daarboven is het de markt die de prijs bepaalt. Nou, je vindt geen woningen van 754 euro hoor. Daarboven zit een enorm gat.”

Hoe is de verdeling huur- en koopwoningen op dit moment in Nederland?

“De sociale huursector vormt intussen minder dan 30 procent van de gehele woningvoorraad. De overgrote meerderheid, ongeveer 60 procent, is koop en 10 procent is private huur. In de steden ziet het er wel anders uit dan op het platteland.”

En is dit beeld erg veranderd de afgelopen jaren?

“Veranderingen in de woningvoorraad gaan heel langzaam, maar onlangs bekeek ik cijfers van het aantal nieuwe verhuizingen in Amsterdam. Die cijfers vond ik schokkend om te zien. En exemplarisch voor wat er nu speelt.

“Van de mensen die in 2009 naar of binnen Amsterdam verhuisden, ging 36 procent naar een koopwoning, in 2019 was dat nog maar 23 procent. Die koopwoning is zo duur geworden, dat kan bijna niemand meer betalen. In datzelfde jaar betrok 41 procent een corporatiewoning, tien jaar later slechts 29 procent. Ook een enorme teruggang.

“Als we vervolgens inzoomen op de private huursector dan zien we dat in 2009, 21 procent naar een particuliere huurwoning verhuisde. Dit aandeel steeg in 2019 naar 47 procent.

“Bijna de helft van de mensen die in Amsterdam een nieuwe woning betrekt, komt dus in een particuliere huurwoning terecht. En onder jongeren ligt dat nog veel en veel hoger.”

Hoe schat je de kansen in van jongeren die binnenkort op zoek gaan naar zelfstandige woonruimte?

“Het ligt eraan of ze een sugarmommy- of daddy kunnen vinden. Als je die hebt, ben je boven Jan. En mocht je het leuk vinden om een woongroep in Delfzijl op te starten, dan ligt de wereld ook aan je voeten.

“Als je op zoek bent naar een baan in een van de grotere steden, is je kans op een koopwoning erg klein en op een sociale huurwoning afwezig. Waarschijnlijk moet je dan woningdelen of een hele dure huurwoning huren. Het is een somber beeld.“

Is de jeugd de grootste verliezer in dit verhaal?

“De woningmarktcrisis kent hoofdzakelijk verliezers, behalve de grote investeerders die winst kunnen maken op de verhuur en doorverkoop van woningen. Ook de mensen met een eigen woning kunnen moeilijker verhuizen omdat ze dan weer een hele dure woning moeten kopen.

“Uiteindelijk is deze situatie slecht voor onze hele economie. Als we met zijn allen heel veel geld moeten uitgeven aan wonen, besteden we een steeds kleiner deel van ons inkomen consumptief. Als we minder uitgeven bij de bakker, fietsenmaker of horeca, levert dat op den duur minder werkgelegenheid op.”

Je bent dag in dag uit met deze problematiek bezig, maakt de situatie je soms ook moedeloos?

“Ik vind het ontzettend frustrerend hoe er over de woningmarkt wordt nagedacht. Wordt er wel nagedacht, vraag ik me soms af?  Om tot de conclusie te komen: jazeker, maar vanuit een ander ideologisch frame.”

Hoe komen we uit deze impasse?

“Een deel van de sleutel ligt in de regio, waar grondprijzen lager zijn en waar meer ruimte is. Maak plekken als Assen, Den Helder, Emmen en Venlo aantrekkelijker. Dat zijn plaatsen waar je heel fijn kunt wonen, als je er tenminste werk hebt.

“Een andere simpele oplossing: reguleer de vrije sectorhuur weer. Laat het puntensysteem gelden voor alle huurwoningen. Je hebt een bepaalde kwaliteit van een woning en daar betaal je voor. Het mooie is ook dat je verhuurders prikkelt om iets aan hun woning te doen.

“Er is zoveel dat je kunt doen: stel een minister van ruimtelijke ordening aan en geef die echt macht om te bouwen. Specificeer wat er gebouwd wordt, zodat dit niet alleen dure woningen zijn. Schaf de verhuurdersheffing af en stel corporaties vrij van de vennootschapsbelasting, zodat ook zij meer woningen kunnen gaan bouwen. Schaf de hypotheekrenteaftrek af en scherp de leennormen verder aan om de stijgende huizenprijzen een halt toe te roepen.

“Verder vestig ik mijn hoop op de duurzaamheidstransitie die eraan komt. Er zijn heel veel slechte woningen in Nederland en daarin wonen over het algemeen de verliezers van de wooncrisis. Door die woningen goed te isoleren, er zonnepanelen op te leggen of ze desnoods te slopen voor duurzame nieuwbouw, zou je echt het verschil kunnen maken. In het klimaatvraagstuk en in het oplossen van de wooncrisis.”

_Advertentie.